Nabywanie nieruchomości pod drogi publiczne w trybie specustawy drogowej

Charakter związany decyzji ZRiD

Decyzja ZRID ma charakter związany. Organ rozstrzygający sprawę związany jest treścią wniosku i nie jest uprawniony do oceny przyjętych we wniosku rozwiązań projektowych, nie może dokonywać zmian, np. w zakresie lokalizacji, przebiegu oraz planowanych parametrów technicznych konkretnej inwestycji [4]. Ocena wniosku ma wyłącznie charakter formalno-prawny. Nie można uzależniać wydania decyzji od spełnienia świadczeń lub warunków nieprzewidzianych obowiązującymi przepisami. W przypadku spełnienia przez wnioskodawcę wszelkich wymogów formalnych organ jest zobowiązany do wydania decyzji pozytywnej [5].

Skutki wydania decyzji ZRID

Podstawową zaletą prowadzenia inwestycji w trybie specustawy drogowej jest to, że decyzja ZRiD łączy decyzje o: lokalizacji inwestycji, zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, zatwierdzeniu podziału nieruchomości, wywłaszczeniu oraz ograniczeniu korzystania z nieruchomości sąsiednich w celu przebudowy infrastruktury technicznej i dróg innej kategorii.

Jakie skutki wywołuje decyzja?

• powoduje przeniesienie prawa własności,
• powoduje wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych na wywłaszczonej nieruchomości,
• powoduje zatwierdzenie podziału nieruchomości,
• stanowi podstawę do wpisu do księgi wieczystej,
• przyznaje prawo do domagania się odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Istotnym skutkiem jest przeniesienie prawa własności do nieruchomości, z mocy prawa, na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od kategorii drogi. Zarządca drogi nabywa prawo własności do nieruchomości lub ich części położonych w liniach rozgraniczających teren, ustalonych w decyzji ZRID, niezależnie od stanu prawnego nieruchomości, czyli zarówno nieruchomości o uregulowanym, jak i nieuregulowanym statusie. Jeśli decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to jeszcze przed przejściem prawa własności zarządca drogi jest uprawniony do objęcia nieruchomości w posiadanie.

Wygasają też ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, a decyzja stanowi podstawę do wypowiedzenia przez właściwego zarządcę drogi umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia ze skutkiem natychmiastowym.

Decyzja określa termin odpowiednio wydania nieruchomości lub wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Specustawa drogowa eliminuje konieczność prowadzenia odrębnego postępowania w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Zatwierdzenie podziału nieruchomości pod drogę jest skutkiem prawnym decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, powstającym z mocy prawa.

Decyzja ZRID jest także dokumentem źródłowym dla dokonania zmian zarówno w ewidencji gruntów i budynków, jak i podstawą dla sądu wieczystoksięgowego do wprowadzenia zmian w księgach wieczystych. Zmiana w ewidencji gruntów następuje z urzędu. O zmianie właściciela nieruchomości objętych wydaną decyzją ZRID, która stała się ostateczna, właściwy sąd wieczystoksięgowy zobowiązany jest zawiadomić organ administracji publicznej wydający decyzję.

Ostateczność i rygor natychmiastowej wykonalności

Skutki decyzji ZRID powstają z dniem, w którym decyzja staje się ostateczna, czyli gdy upłynął 14-dniowy termin do złożenia odwołania i nie zostało ono złożone lub w dniu skutecznego doręczenia decyzji organu drugiej instancji. Bez znaczenia jest więc złożenie skargi do sądu administracyjnego.

Gdy jest to uzasadnione interesem społecznym lub gospodarczym, organ wydający decyzję ZRID na wniosek właściwego zarządcy drogi nadaje tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. W orzecznictwie przyjmuje się, że wystarczającym uzasadnieniem dla nadania rygoru natychmiastowej wykonalności są kwestie związane z poprawą bezpieczeństwa ruchu, usprawnienia transportu drogowego, terminowość realizacji inwestycji w związku z finansowaniem inwestycji w funduszy europejskich [6].

Dla porównania warto wskazać, że w procedurze wywłaszczenia może zostać wydana decyzja o niezwłocznym zajęciu wywłaszczonej nieruchomości (art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami), której nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Warunki są jednak określone dość rygorystycznie – rygor może być nadany, gdy jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo w celu zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony. Jak widać, zdecydowanie łatwiej spełnić ustawowe przesłanki, a w konsekwencji uzyskać rygor natychmiastowej wykonalności decyzji, jeśli prowadzimy inwestycje w trybie specustawy drogowej.

Przeniesienie posiadania

Decyzja ZRID, której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń, uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez właściwego zarządcę drogi (art. 17 ust. 3 specustawy drogowej). Stanowi także podstawę do rozpoczęcia robót budowlanych i uprawnia do wydania przez właściwy organ dziennika budowy.

Mając na uwadze charakter specustawy drogowej, której celem jest przyspieszenie postępowań inwestycyjnych w zakresie budowy dróg publicznych, postępowanie egzekucyjne, które odbywa się w trybie administracyjnego postępowania egzekucyjnego, powinno być przeprowadzone w ciągu 30 dni od złożenia wniosku w tej sprawie przez zarządcę drogi.

Odszkodowanie

O ile przy wywłaszczaniu nieruchomości zasadą jest, że kwestia odszkodowania winna być rozstrzygnięta w decyzji o wywłaszczeniu, o tyle w specustawie drogowej ustawodawca przewidział, że ustalenie wysokości odszkodowania następować będzie w odrębnym postępowaniu, już po wydaniu decyzji ZRID.

Do wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania właściwy jest organ, który wydał decyzję ZRID w I instancji. Odszkodowanie powinno zostać przyznane w terminie 30 dni od dnia ostateczności decyzji ZRID, a jeśli decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności (czyli nie stała się ostateczna), to w ciągu 60 dni od nadania rygoru. Terminy te są instrukcyjne i mogą być przedłużone według reguł określonych w art. 36 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Odszkodowanie należy się dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Niedawno ukazał się projekt ustawy o zmianie specustawy drogowej, zgodnie z którym odszkodowanie przysługiwało będzie także najemcom i dzierżawcom korzystającym z nieruchomości objętych inwestycją drogową. W uzasadnieniu projektu wskazano, że w praktyce podmioty gospodarcze dotknięte skutkiem inwestycji, a prowadzące na podstawie umowy najmu, umowy dzierżawy i innych podobnych stosunków prawnych, pozbawione są możliwości dochodzenia naprawienia szkody.

Przy ustaleniu odszkodowania organ zasięga opinii o wartości nieruchomości sporządzanej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.