Nabywanie nieruchomości pod drogi publiczne w trybie specustawy drogowej

Ze względu na długotrwałe procedury, związane między innymi z nabywaniem nieruchomości z przeznaczeniem pod budowę lub poszerzenie dróg w trybie umowy sprzedaży lub wywłaszczenia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, większość inwestycji realizowanych jest na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2023 r., poz. 162), którą w dalszej części artykułu nazywam specustawą drogową. Ustawodawca wprowadził wiele rozwiązań w celu uproszczenia i przyspieszenia procedury związanej z budową dróg. Inwestor inwestycji drogowej ma możliwość podjęcia decyzji, w jakim trybie będzie realizować inwestycję obejmującą budowę drogi publicznej. Może ją prowadzić na zasadach ogólnych, uzyskując najpierw prawo własności i objęcie gruntu w posiadanie, a potem po kolei wszystkie niezbędne decyzje lub korzystając z rozwiązań specustawy drogowej.

Przewagą trybu przewidzianego w specustawie drogowej jest to, że wydawana jest jedna decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, dalej zwana ZRID, w której rozstrzygane są kwestie:

• planistyczne,
• prawno-budowlane,
• podziałowe,
• jak i cywilne.

Regulacje ustawy odnoszą się wyłącznie do dróg publicznych. Oczywiście nie decyduje aktualny status drogi, a docelowy, więc inwestor nie ma obowiązku na etapie procesu inwestycyjnego przedstawiać uchwały lub rozporządzenia o zaliczeniu drogi do dróg publicznych [1].

Na podstawie specustawy drogowej nie mogą być budowane drogi wewnętrzne, może być natomiast budowana, w ramach rozbudowy czy przebudowy drogi publicznej, droga rowerowa zaprojektowana w granicach pasa drogi publicznej. „Inwestycja w zakresie dróg publicznych” to zamierzenie budowlane obejmujące oprócz przygotowania budowy samej drogi również realizację towarzyszącej infrastruktury drogowej, tak związanej, jak i niezwiązanej z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego [2].

Procedura – organy

Organem właściwym w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest starosta w odniesieniu do dróg gminnych i powiatowych lub wojewoda w odniesieniu do dróg wojewódzkich i krajowych. W przypadku inwestycji drogowej realizowanej na obszarze dwóch lub więcej województw albo powiatów decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi wydaje odpowiednio wojewoda albo starosta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część powierzchni przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej (art. 11a ust. 2 specustawy drogowej).

Jeśli zamierzenie inwestycyjne obejmować będzie zarówno fragment drogi wojewódzkiej lub krajowej, jak i powiatowej lub gminnej, to dla wydania decyzji ZRID właściwy będzie wojewoda, a wniosek powinien złożyć zarządca drogi wyższej kategorii [3].

Organem odwoławczym w stosunku do decyzji starosty jest wojewoda, a w stosunku do decyzji wojewody – minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Wniosek o wydanie decyzji ZRID składa właściwy zarządca drogi lub inny ustawowo upoważniony podmiot:

• Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – jako zarządca dróg krajowych i autostrad,
• zarząd województwa – jako zarządca dróg wojewódzkich,
• zarząd powiatu – jako zarządca dróg powiatowych,
• wójt, burmistrz, prezydent miasta – jako zarządca dróg gminnych,
• prezydent miasta na prawach powiatu – jako zarządca dróg w granicach miasta na prawach powiatu, z wyłączeniem dróg ekspresowych i autostrad,
• partner prywatny w ramach realizacji umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, na mocy której partnerowi prywatnemu może zostać powierzone pełnienie funkcji zarządcy drogi publicznej w zakresie występowania m.in. w charakterze inwestora,
• spółka, z którą zawarta została umowa o budowę i eksploatację autostrady płatnej, spółka może pełnić funkcję inwestora,
• drogowa spółka specjalnego przeznaczenia na zasadach określonych w Ustawie z dnia 12.01.2007 r. o drogowych spółkach specjalnego przeznaczenia oraz umowie określającej zakres i warunki przygotowania i realizacji przedsięwzięcia drogowego. Spółka może pełnić rolę inwestora.

Procedura doręczenia

W ustawie występują znaczne modyfikacje w stosunku do zasad ogólnych dotyczących doręczeń. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania wysyła się (na adres wskazany w katastrze nieruchomości) jedynie do wnioskodawcy i właścicieli/użytkowników wieczystych nieruchomości objętych wnioskiem. Pozostałe strony zawiadamiane są w drodze obwieszczeń. Decyzja doręczana jest jedynie wnioskodawcy – zarządcy drogi. Pozostałe strony zawiadamiane są w drodze obwieszczeń. Natomiast o wydaniu decyzji dotychczasowy właściciel/użytkownik wieczysty zawiadamiany jest na adres wskazany w katastrze nieruchomości; co istotne, decyzje nie są im doręczane.

Specustawa drogowa dopuszcza wydanie decyzji ZRID w stosunku do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym oraz w sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyją, a ich spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku. Organ odstępuje wtedy obligatoryjnie od przesyłania zawiadomienia o wydaniu decyzji na wskazany w ewidencji adres wskazanego tam poprzedniego właściciela (art. 11f ust. 5). W odniesieniu zaś do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym zawiadomienie o wszczęciu postępowania wysyła się jedynie wnioskodawcy (art. 11d ust. 7).

Galeria